부동산 가격은 계속 우상향으로 오를 수 있을까? 당분간 우상향 할것이다. 서울 강남을 중심으로 번지기시작한 집값 상승의 여파는 서울전역으로 들불처럼 번지고 있고 이러한 추세는 당분가 지속이될것이다. 정부의 지금의 정책은 하나 하나가 시장의 기능과는 반대로 되는 정책만을 시행하려 하고있고 실제로 그로 인한 여파는 수울이나 경기지역 뿐아니라 전국의 대도시까지 번지고있다.
부동산 가격은 계속 우상향으로 오를 수 있을까
앞으로 더큰 광풍이 몰아쳐오고, 전세가격 급등으로 앞으로 몰아칠 것이며 지역적 지리적 이용상 가치가 있는 토지로 앞으로 또 부동산시장이 번질것이다. 정부의정책기조는 어찌 되었던 내년총선까지 부동산정책을 원만히 유지하려 하지만 .. 이러한 정부의 의도를 국민이모를리없다.
3기신도시가 발표되자 집이부족하여 3기신도시를 발표 하였고 분양가 상한제등 정책을 흘리자 집값이 더 폭등할 것이라는 것은 삼척동자도 다.안다. 이제 강남지역이나 서울발 부동산 폭동은 지방의 중소도시 까지 번지고있다.
2000년이전에는 경매투자의 시기 였다. 2004년은 IMF 이후 분양권 전매 자율화로 분양권투자 시기였다. 2007년은 재건축 아파트 투자시기 였고 ,즉 재건축 재개발로 재건축 아파트나 빌라 투자 시기였고, 2007년 6월이후는 서울 수도권 오피스텔의 투자 시기였다.
그리고, 2012년 이전엔 지방 부동산 투자 시기로 본다. 2014년 이전엔 수도권 부동산 투자시기로 본다. 현재는 서울 역세권 부동산과,일부지방의 부동산의 투자시기로 나는 본다.
부동산은 선진국인 영국, 미국, 캐나다., 호주도 부동산 침제기 이다. 그러나,일본, 영국, 미국 ,호주의 경우도, 침체 시기에도, 동경, 런던, 뉴욕, 시드니의 부동산은 올랐다.
즉 가장 번성한 수도나, 상업도시는 부동산 침체기에도 잘 버틴다는 반증이다. (참고로, 중국은 현재는 고도 성장을 하지만, 향후론 고도 성장이 멈출 것이고,인도와, 베트남, 미얀마 가 앞으로는 많은 발전을 할 것으로 보인다.)
돌이켜보면? 지난 50년간 아파트는 300배 올랐고,삼성전자는 70배, 땅값은 약4,000배 (공시지가 기준임:당시19원60전, 현재:58,325원기준) 올랐다.
참고로, 1978년 분양한 은마 아파트는 평당 68만원에 분양을 하여, 31평이 1847만원, 34평이 2094만원에 분양이 되었다. 현재의 은마 아파트 시세가 약 15억원을 감안하면 약 70배 쯤 올랐다. 1964년 당시 말죽거리(양재동) 땅값은 300원 이었다. 그런데 현재는 쓸만한 지역은 최저 4,000만원 이상에 거래가 된다. 몇배 인지? 계산이 안된다...(40,000,000원 ÷ 300원=)
당시에 비해 현재 쌀값은 50배, 휘발류77배, 짜장면은 180배쯤 올랐다.주택이나 아파트를 일반 투자자들은 투자처로 선호 하지만 주택이나 아파트는 토지에 비하면 그 확장성이 많이 떨어진다. 그래서 고수들은 땅에 투자를 하고, 중수들은 주택이나,건물에 투자를 하고 , 하수들은 아파트나, 캡투자를 한다.
일예로 주택은 올라가 봐야 2-10배 정도 오르지만, 땅값은 50배 100배 이상 오른다. 장기적으로 아파트나 주택은 50배 100배 오르지만,땅값은 500배, 1000배를 오른다.
앞으로 5G 시대가 눈앞에 선듯 다.가왔다.모든 사물이 인터넸으로 연결되어 인간의 삶이 획기적으로 변하는 게놈 시대가 바짝 다.가오고 있다.
인간의 수명도 과학자들은 앞으로의 기대수명이 142세로 예측이 된다고 한다.
최근엔 출생률은 급격히 떨어지지만, 인간의 생존률은 과학과, 의학의 발달로 인하여서 자꾸 길어지고 있다.
2000년 이후 우리나라 엔 공장이 들어서지 않고있다., 해외로 공장이 자꾸 빠져 나가고 있다.
그 원인은 인건비 때문이다.
일예로, 얼마전 중국 일용 근로자가 30만원, 베트남10만원 ,개성공단이 13만원 이었다. 한다.(지금은 좀 높아 졌지만)
그외 비해 그당시 현대 자동차 초봉는 4500만원 수당등을 합치면, 경력자는 평균 1억정도를 받는다고 한다.,
그러니 외국으로 기업과 공장이 자꾸 빠져 나가는 것이다. 거기다.가 세금으로 인해 기업의 대물림도 어렵고.
세계를 한번 눈을 들어 보자
일본은 마이너스 성장률, 영국도 장기침체,미국, 캐나다., 호주도 침체기 이고
우리나라는 2- 3%대의 성장세다.
일본은 1990년이후 장기 침체의 늪에 빠져있고, 세계경제는 조그마한 충격에도 휘청거린다.
한국도 인구감소와 ,불화에 허덕이고 있고, 삼성 , LG, 현대 등도 중국에 서서히 따라 잡히고 있다.
거기다., 정치적 불안요소와, 현재의 세법 아래 에서는 기업의 대불림이 사실상 불가능하고,
부자에대한 적폐의식, 인건비의 지속적인상, 노동자의 경영일선에 참여나, 과도한 간섭등으로
투자의욕이 상실되어 , 기업의 투자가 사실상 이루어지지 않는것이 현재의 우리나라 상황이다.
자원이 하나도 없는 우리 나라에서, 오직 우리나라 기업의 세계화만이 살길인데 많은 걱정이 된다. . 휭설 수설.
앞으론 노인문제가, 인구감소로 인한 사회 문제가, 우리사회의 가장 큰 문제로 대두가 될것이다.
그러니,앞으로는 이런 이유로 부동산에도 투자에 선택적으로 신경을 써야한다.
향후 북한에는 큰 정치적 변화가 예상된다.
김정은 은 단명의 상이고, 그의 신변에 조만간 큰 변화가 일어날것이다.
통일이 되면? 비무장 지역은 생태공원으로 대부분 지정이 되고,
통일후 가장 빛을 볼 지역은 평양과, 개성, 원산, 신의주가 될것이다.
그러나 남한은 통일 여파로 10여 년간은 그 성장이 멈출설 것이다.
부동산은 수요와 공급, 그리고 교통여건, 인구의 증감에 따라서 절대적으로 영향을 받는다.
교통이 좋와지고, 인구가 늘어나는 지역, 특히 전철 역세권을 중심으로 필연적으로 땅값이 오른다.
앞으로 부동은 인구 감소에도 불구하고 2030년까지는 수요가 증가할 것이다.
그러나 1981년생이 태어난 80만명을 기점으로, 그 이후의 우리나라 인구는 점진적으로 줄어들 것이다.
이는 곧 추후 인구감소에 따른 부동산의 하락도 점쳐진다고 봐야한다.
2030년 이후는 부동산이 침체기가 들어갈 것이다.
인구감소로 한해 출생인구가 50만명 이하로 떨어지고, 노인층의 사망으로 필역적으로 부동산 수요도 떨어진다.
일본은 団塊の世代(단카이세대:1947년-1949년출생자)은 퇴직시기이후에 경제가 침체했고,
미국은 2차대전 이후(1946-1965년) 세대가 은퇴하면서 침체기에 접어 들었다.
우리나라도 베이비 붐어시대(1955-1963년)시대가 은퇴기인 2010년 부터는 부동산 경기 침체기로 볼수있다.
수요가 늘어나면 부동산 가격이 상승하지만?
인구가 줄어들고,경제가 침체기로 들어서면, 부동산 가치는 하락한다.
주택가격이 하락하면 그중에서 가장 안정적인곳은 서울의 교통여건이 좋은 역세권이고,
학군이 좋고, 인구가 빠져 나가지 않는지역, 상권과 교통여건이 좋은 지역이라 할것이다.
서울과, 1기 신도시, 그리고 지방의 큰 대도시는 안전하다고 보아야 할것이다.
그러니 앞으로 투자처도 좀더 선별적인 투자가 요구된다.
실수요가 증가하고, 주택공급이 감소하는곳, 투자수요가 증가하는 곳을 찿아서 투자해야한다.
경제가 좋와지면 주택가격은 오른다.
인구가 증가하고, 교통 여건이 좋와지면, 토지가격도 오른다.
소득이 늘어나면 집도 더 커지고, 세컨하우스등 집도 더 필요하다.
그러나, 이러한 인구의 감소에도 불구하고,앞으로 세대 분업화로 가구수가 늘어나고,
1인 노인 인구의 증가로 2030년 까지는 집값의 폭락은 오지않는다.
물론 부동산정책의 변화, 규제,등 정책과, 금융위기.등 충격으로 일시적 하락과 침체기는 오지만,
일본처럼 전반적인 폭락하지는 않을것이다.
일본의경우 1950년부터 40년간 지속적으로 토지가격이 상승 하였고,
우리나라도 집값이 상승을 하였지만, 아직은 세계경제에 비교하면 상승 여력은 남아있다.
세계에서 비싼 지역의 집값을 한번 살펴보자
이스라엘의 텔아비브는 아파트가격이 평당 6억원이고, 런던의 21 체삼 플레이스는 791억원,
맨하튼 센트럴 파크는 453억원, 독일 더타워는 평당 2억 4천만원,
중국 베이찡 타이허 중국정원은 평당 2억6천만원, 홍콩 동해 아파트는 483억 8천만원이라고한다.
현재 세계 최고가 아파트는 미국의 맨하탄에 있는 1200원의 아파트라 하지만,
최근 3천억원의 아파트가 분양되고 있어 기록이 경신을 눈 앞에 두고있다.
무려 규모가 2000평방미터, 월 관리비가 5천만원, 1년 세금이 7억5천만원 이라한다.
이에비해 우리나라는 아직은 경제규모나, 가치적인 면에서 상승여력이 있다.
그리고, 토지시장은 앞으로도 무한한 상승여력이 있는곳이 많이있다.
참고로,
1.부동산 투자에서 무었보다.도 중요한건 부동산을 보는 안목을 키우는것이다.
그리고,부동산 투자에서 제일 중요한 것은 지역적 안목이다.
향후로 발전이 가능하고,인구가 늘어나는 지역중에서 찿아야한다.
발전 전망도 없고,인구가 줄어드는 도시 라면, 첫발부터 잘못 가고 있다.
부동산을 보는 안목은 누구나 쉽사리 갖출수는 없지만, 어느정도 경지에 오르면?
부동산이 보이고, 땅이 보이고, 돈이 보인다., 발전계획이나, 미래의 도시형상 까지도 보인다.
일반인 들이야 좀 어려워 보이나, 지속적인 관심을 갖으면 그 단계가 조금씩 올라가고.
나중에는 산 정상에 서서, 산 아래의 모든것을 볼수있는 그러한 경지에 이른다.
마을 어느한 모퉁이 에서만 보고서, 그 지역 전체의 형상을 아는것으로 오판 하지말고 ,
산정상에서 인근의 마을 전체를 내려다. 볼수있는 현자처럼 그런 내공을 갖추어라
스스로가 깨닫지를 못 한다.면? 주변에 부동산 전문가나, 부동산카페 등도 조금은 도움이 된다.
그도 저도 없다.면? 그 분야에 내공이 있는 멘토를 찿는것도 방법이다.
2 싸고 좋은땅은 없다.
물론 급매물이나, 매도자의 무지로 종종 나오는경우도 있지만? 이것을 잡기란 행운으로 보이고, 스스로가 좋은땅을 볼줄을 알고, 좋은 땅을 스스로가 찿아야 한다.
서령 그 땅에 흠결이 있다. 하드라도 치유만 할수가 있다면 , 이는 좋은땅이며, 그로인해 가격은 많이 싸게도 살수도 있다.
만일 맹지 라도 구거가 붙어 있거나 ,인접토지를 사서라도 길을 낼수만 있다면 이땅은 나쁜땅이 아니다.,
토지를 사면 토지 리모델링을 하고, 도로를내고, 일부 개발을 해서 가치를 높여야한다.
지나가다 눈에 좋은 땅이 보이고, 개발의 형상이 눈 앞에 나타나 거든,부동산에 들러서 매물을 찿아 보아라
3 부동산에 관심이 있는 지인을 만들어라
지인에 따라서 재테크의 길은 완전히 달라질 수있다.
노름이나, 경마나 좋와하는 사람들이 지인이라면, 그쪽에 관심을 갖게될 터이고
지인이 운동 선수나, 음악쪽 이라면 자연히 그쪽에 관심과 시간이 투자가 되고,
만일 지인이 부동산에 관심이 많다.면? 자연적으로 부동산에 접하는 길이 열릴것이다.
인생에서 성공과 실폐를 가르는 중요한 계기는 지인으로 상당한 영향이 미친다.
4 공인중개사를 내 이웃으로 만들어라
중개사의 본 엄무가 중개 및수수료 수입이목적 이라고 하지만 ? 인정의 동물이다.
공인중게사를 잘 알다.보면, 가끔은 시세보다. 싼 물건을 접하게 될것이다.
특히 토지 투자의 경우는 매도자가 중개사에게 내놓는 물건이 가끔은 아주 좋은 물건이 많다.
이경우 평소 잘 거래를 유지하며, 복비를 후하게 주고, 때론 밥도사고,평소 신뢰를 받아 왔다.면?
이런 좋은 물건이 나오면, 공인중개사는 그 사람에게 제일 먼저 연락을 하리라고 본다. 평소에 공인중개사와 가까운 이웃을 만들면 재테크에 많은 도움이된다.
5 개발계획과, 전철노선이나, 새로이 생기는 역사지역 ,개발 예정지 등은 항상 머리에서 기억하라
그리고 인근을 지날때는 한번씩 좋은물건이 있는지를 확인하라 가끔은 횡제할 물건을 찿을수도 있다. 그리고, 만일 부동산에 눈을 떠졌다.면 신도시가 생길 지역도 ,
전철이 생길 역사지역도 , 또한 돈도 눈에 보일것이다.
6 청약에 목숨을 걸지마라
청약에 당첨이 될때까지 몇년이고 기다리는 사람이 있다. 그러나 그때가면 청약에 당첨이 되드라도 아파트 분양가 시세가 많이오른다.
차리리 맘에드는 역세권 아파트를 프리미엄을 주고 구입 하는것이 재테크상 이익이다. 그리고 요즈음은 쳥약에 당첨이 되드라도 주변 시세보다. 좀더 높게 분양이 통상되니,
청약에 목숨걸고 몇년씩 기다리는니 차라리 기존 아파트를 사라 기다리다가 높은 가격에 청약을 받느니, 하루라도 빨리 사는것이 유리하다.
*그리고 청약은 지방중소도시는 실거래 가와 별 차이가없다.,
청약을 하려면 서울 강남권에 청약을 해야 당첨시 프리미엄이 많이 붙는다.
7 땅은 황금알을 낳는 거위 이다.
발전, 개발, 가능지를 미리 선점하여 개발 발표전에 투자하라 그리고 조급해 하지말고, 최소 5년 10년을 기다리면, 그때가서 보답으로 돌아온다.
못쓸 땅만 아니고 잘만 투자를 하면 땅투자야 말로, 면적이 제한적인 우리나라엔 가치있는 일이다.
땅투자의 경우는 통상 5배 10배 , 좀 무르 익으면 50배 , 100배가 가능하다.
지난 50년간 아파트는 30배, 삼성전자 70배 , 땅값은 한은통계 4,000배 올랐다.
70년대 2000원 하던 말죽거리 양재동 땅이 지금은 최소 5,000만원 이상을 상회한다.,
그리고 조금 올랐다고 팔지말고 오를땅 이라면 장기적으로 가지고 가라
현재 압구정동, 신사동, 청담동, 논현동, 역삼동, 대치동 삼성동도
1963년 이전엔 경기도 광주군에 속었다.가 1975년 강남구로 바뀐 지역이다.
8 모든 이익을 혼자서 먹으려고 하지마라
통상 80%선에서 이익를 취하고 남어지는 던져라! 소위 무릅에서 들어가 어깨에서 팔라는 말처럼. 다. 먹으려 하면?그때는 매도가 어려워 질수도 있다. 그러나 20%의 남은 익을 포기하고, 던지면 구입자도 많을 때이고 매도도 잘된다. 세상사 모든일은 이기는 것보다는, 때론 져주는 것이 이기는 것이다.
그리고, 그 돈으로 다른 개발 가능지를 찿아가서 투자를하라 만일 1주택 이라면? 비과세요건 2년을 넘기고, 좀 오른뒤 5년쯤 다시 매도후 구입을 하는것도 세테크이다.
9 부동산은 호황기 보다는 불황기에 사라
그리고 급배물 이라면 더 금상 첨화이다. 급히오를 땅 이라면? 이런땅은 계약시 계약시 10% 주면서, 중도금의 일부조로 10%를 더주어라 그러면 가격이 급등해도 해약을 피할수가 있다. (최근 강남지역 에서 계약금 배상 3억 5천을 물어주고 계약을 포기한 사례도 있다.)
10 아파트 투자는 역세권 도보 5분 거리에 있는 아파트를 투자하라
역세권 아파트는 부동산 폭락 시기에도 견딜수 있는 임대수요가 충분하다. 역세권, 직주근접, 환승역, 병세권(병원인근),좋은학군 이 모든 조건의 아파트라면 금상첨화로 무조건 투자해도 된다. 앞으로 인구는 계속 줄어들고 서울, 부산, 대전, 인구도 줄어들고 있다. 인구 감소로 불항이 오면, 서울 경기 역세권인근 부동산은 비교적 안정적이나 지방의 부동산이나, 비역세권 아파트는 큰 타격이 우려된다. 일본도 1990년 부터 경기가 하락했고, 단카이세대(団塊世代, 團塊世代:1947-1949년 출생자)후 경기 하락이 왔다.
미국은 2차 세계대전이후(1946-1965년)출생자가 은퇴시기 부터 경기가 어려워졋다. 우리나라는 베이비붐어 시대(1995-1963)가 은퇴하는 2023년 부터 경기가 어려워질 수 있다. 그러니 이때를 대비하여 투자도 하여야 한다. 최악의 불경기에도 거대 큰 경제 도시는 살아남는다. 영국, 미국, 캐나다., 호주가 힘든 시기에도 뉴욕, 런던, 시드니, 도쿄등 세계경제 중심지는 올랐다. 그러니 불황시도 서울 근교 역세권 투자는 이를 잘 버틸수 있는 저력이 있다.
특히 젊은 인구가 많고, 인구가 계속 늘어나는 지역은 실폐우려가 없다. (예:세종시) 시대는자꾸 변하여 이제는 5G 초연결 시대로 접어들어 인간의 삶의 방식이 획기적인 변화가온다. 우리나라 인구는 1971년 102만명으로1981년에는 80만이 출생하였다. 날이 갈수록 출산율이 떨어지고 있다. 현재 우리나라 신생아 출산율은 세계최저 수준이다.
이들이 60세가되는 2023년 부터 경기가 둔화되고 2030년 이후에는 경기 하락이 점쳐진다.
경기 하락의 시기가 오면?
서울 근교의 똘똘한 물건만이 살아 남을수있다. 앞으로 부동산투자는 불황기를 대비해야 한다. 서울 역세권이나, 강남지역은 불황시에도 견딜수있는 맷집이있다. 이번 강남 집값의 상승은 투기세력에서 온것이 아니다. 즉 수요와 공급에서 온것이다. 집을 구입한 사람 대부분이 그 지역의 사람들이다.
개인이 정부를 못 이기지만 ,정권이 시장은 못 이긴다. 정책이 잘못가고 있다. 당분간 집값 상승으로 정부는 고심을 할것으로 보인다. 그러나,강남은 더 오를것이다. 주변 인근지역 까지도. 그러나,지방은 오히려 일부 지역은 제외하고, 집값이 더 떨어지는 지역도 있을 것이고..
다음 정책을 정부는 ?
종부세 도입, 초과이익 환수제와 임대사업록 의무화, 등 세법강화를 할것이고 그외 재건축기간 연장과, 분양가 상환제 등을 시행하려 들것이다. 그러나 이경우 관리처분인가를 2017년 말까지 통과한 아파트는 해당이 없고 그 희소성으로 그 해당 아파트는 가격이 더 오르고, 기반시설이 조성된 택지가 이제 뜰것이다.
이 방법은 일부 아파트에 영향이 미치지만, 아파트의 희소성으로 더큰 역풍이 올것이다. 그리나 관리처분인가 후 사업시행중인 아파트는 영향이없고 더 가치가 향상이 될것이다.
초과이익 환수제는 위헌소지가 있고 ,형평성도 문제가 될것이다. 참으로 개탄스럽다.
참고로 재건축 기간 연장의 경우 일부지역 아파트 타격을 조금 받지만? 그 희소성으로 관리처분인가 통과한 아파트는 더 가격이 오를것이다. 그리고,기반시설이 조성된 주택 단지내 택지 가격도 뜰것이다. 자연의 이치와 부동산 시장을 모르니, 갈수록 자꾸 악수만을 둘 수밖에. 과도한 세금 압박이나, 임대주택등록등록,규제강화 로 강남 집값을 잡겠다고? 집값은 더 올라가 줄것이고, 정권이 바뀌고, 기다리면 된다. 해결이 된다는것을 ?
강남 사람들이 모르는 줄로 아마도 아는가 보다.?.
부동산 시장의 침체기가 오면 매도는 안되고, 금리는 오른다. 이렇케 부동산 침체기가 오면 캡 투자자는 큰 어려움을 격는다.역전세란 이 오고, 만일 이때 가용자금이 없다.면 ,큰 어려움에 봉착하게 될것이다.부동산이 살아야 모든 경기가 살고 시장과 경제가 돌아간다.,
부동산시장을 급등 시키지 않고,조금씩 우상향 정책이 필연적으로 요구가 되는 시점이다.
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