집값은 계속 오른다라는 것은 개인적인 의견일 뿐입니다만. 결론부터 말씀드리면, "서울집값은 한동안 계속 폭등은 아니지만 계속해서 오른다 " 입니다. 세금때문에 "1가주 1주택 갈아타기 아니면 무리해서 집사지 마라"네요.
집값은 계속 오른다
1.서울집값은 계속 오를 수 밖에 없다.
공급부족은 확실시 됩니다. 재건축,재개발 억제정책하고 있고, 고가의 양도소득세를 부담하면서 집을 팔고 싶어하는 다주택자도 없는 것으로 보입니다. 정부의 방향은 투기의 시발점인 재개발 재건축을 잡고 투기세력 들의 환급성을 떨어트려 투기를 억제하고 대출을 까다롭게 해서 가계부채를 줄일려고 한거 같은데 결과적으로는 공급부족이라는 우를 범했네요.
주택사업이 단기간에 공급을 늘리고 줄일고 할수 없는 기간이 꽤 필요한 사업으로 공급분족은 정부도 당분간 손을 쓸수 있는 방법이 없을것으로 보여집니다. 한가지 방법이 있다면 일시적 양도세 감면으로 다주택자의 물량을 시장에 풀리기 만드는 것 밖에 출구는 없을 듯합니다.
그렇지만 일시적 양도세 감면은 시장에 압박정책도 언젠가는 다시 풀어준다는 정책의 불신을 초래하여 시장을 더욱 악화할 우려가 더 크므로 그 카드도 거의 현실성이 없다고 봅니다. 공급이 거래 주택만 있는것은 아닙니다.
임대주택과 택지공급이 있지만 정부 공기업의 부실가지고 말많이 하시시는 국민들로 인해 LH공사 부실만회를 위해 국민퍼주기 사업에서 이익실현으로 많이 선회해서 부실이 많이 줄어들었습니다. 부실이 줄었다는것은 국민에게 돌아가는 혜택이 적어졌다고 봐야죠.
여론을 형성하실때 공기업의 부실가지고 난리치시는 분들 앞으로 참고해주세요 공기업은 약간의(감당할수 있는) 부실이 필요하다!!! 입니다.공기업이 하는 사업은 이익을 내는 사업이 절대 아닙니다.
2.조건이 되시는 분들은 분양받는게 최상이다.
분양가 상한제, 보증공사 분양가 제한 등으로 이제는 로또분양이라고 말들이 많지만.. 불과 몇년전만해도 미분양이 넘쳐 났습니다. 미분양을 해소하기 위한 묻지마대출로 제 개인적으로는 500만원에 집한채를 분양받아 전세줄때까지 1000만원도 안들이고 등기치고 전세 두번돌리고 몇천만원 이익실현한 적도 있었죠.
지금 분양받으시면 파는건 언제인가요. 자기자본으로 실거주 하시면 의무거주2년체우시고 전매제한 기간채우시면 최소 5년후라는 애기입니다. 다음정권이나 가능한겁니다. 자금이 없어 전세라도 돌리면 10년 훅갈수도 있습니다. 그사이 정책이 어떻게 변할지 상황이 어떻게 바뀔지 예측하시는 분들은 없을거라고 봅니다.
지금의 현상황만가지고 분석하고 단기간 예측으로 난리 치시는 분들이 소위 전무가들입니다. 분양가 밑으로 가격이 떨어지는건 흔하지 않을 뿐더러 그렇게 됐을때는 난리가나서 부양정책으로 선회할수 밖에 없습니다. 어떤정부도 분양가 밑으로 떨어지는걸 보고만 있을 정부는 없습니다. 그래서 분양가를 규제하는 겁니다. 분양가가 그지역의 최저가로 갈 확률이 농후하니 말입니다.
3.정부의 정책을 너무 맹신하지도 너무 우습게 보고 거스르려고 하지 마라
정부에 따라 주택정책이 다르지만 5년 임기에 주택정책을 연속적으로 펼치기는 힘듭니다.다음 정권으로 넘어간다는 애기 입니다.이점을 꼭 머리속에 그려 넣으셔야 합니다. 저는 주택공급은 5~7년 SOC사업은 10년보는게 대충 맞다고 봅니다.
그럼 지금 정부의 정책은 다들 아시겠지만 집값을 잡겠다는 정책은 확실히 맞습니다. 하지만 모든 계획이 다 성곡적으로 목표를 달성하는게 아니기 때문에 지금은 집값이 잡히질 않고 있습니다. 하지만 집값을 잡는다는 정책은 확실하고 정부가 기대하는 공급의 부족을 해소해줄(정부의 정책을 성공하게 만들어 집값이 떨어지게할) 요인은 우리한테 있다고 봅니다
모든 정책의 방향은 다 주택자들을 압박하여 실거주자들한테 물건을 던지라고 말하고 있습니다. 하지만 가격상승으로 실패하고 있죠. 그러나 언제까지 가격은 상승할 수 없고 어느 임계점에 도달하면 보유세를 부담하기 힘든 다주택 고가주택부터 매물이 나올것으로 봅니다. 그때가 변곡점이 될 가능성이 있습니다. 그 때 과감한 갈아타기 하세요 .
4.주택사업 후 인구가 모이면 사업성확보되고 그다음 기반시설 확충에서 기반시설확충 후 개발로 정책이 변하고 있다.
지금까지 주택이 부족하다 주택을 늘려야한다는 시급함에 주택사업을 하고 교통시설을 확충해 나갔다고 하면 현정부는 기반시설 확충후 주택사업으로 가는 느낌입니다.
각종 철도망 도로망 사업을 발표하면서 지역 균등발전을 애기 하고 있습니다. 서울 집중화 현상을 분산시키겠다는 의지가 분명히 담겨져 있습니다. 분명한것은 교통망이 완성되고 나면 일부 분산 효과는 있을것으로 보여지고 해당지역에 부동산가격도 상승할거라 생각됩니다.
상승은 실수요보다는 투기자본의 유입으로 있을거 같고 투기자본이 빠지고 실수요자로 개편되어갈수록 그 실수요자들은 서울로 들어올려고 할것은 분명합니다. 그래도 한번의 치고 빠짐은 노려볼만 하다고 생각됩니다.
5.현재 유동자금은 갈곳은 부동산 밖에 없습니다.
투자처를 다변화하여 분산투자하는것은 진리입니다. 하지만 전문가나 자산가의 경우에 그렇습니다. 리스크 관리로 해외주식,금,채권,국내주식,부동산 등등 분산투자 애기하시는 분들 많으신데.. 일단 서민들은 힘듭니다. 지식이 없어서 힘들고 돈이 없어 힘듭니다. 못한다고 보야 됩니다.
그 자금들은 부동산만 바라보고 대기하고 있다고 봐도 과언이 아닌 현실입니다. 특히 전세자금대출없는 전세수요자들은 언제라도 집을 구매할수 있는 대기자입니다. 우리나라는 그 대기자가 너무나도 많습니다. 그 분들이 분양에대한 기대를 접고 이동하고 있으니 자금은 넘쳐납니다. 서울 집값이 당분가 오를거라는 가장 큰 이유입니다. 이제는 20대 30대를 넘어 전국민이 부동산에 관심을 가지고 있습니다. 쉽게 가라 앉지 않을 분위기 입니다.
6.1주택 실거주 집값떨어져도 별상관 없이 생업에 전념할수 있는 분들이 언젠가는 진정한 승리자가 될것입니다.
대출많이 끼고 안끼고가 중요하지는 않지만 부담느끼시는 금액은 피하시고 생활권에 투자겸 실거주 꼭하시길 바랍니다. 현제 우리나라 세법은 실거주자에게 많은 관대함을 보입니다.
무주택자는 꼭 집을 사야하는 이유입니다. 세법,주택법,금융법 모두 복잡하고 다 알수는 없지만 1주택은 모든 규제에 자유롭다는건 확실합니다. 무주택분들은 오르던 내리던 상관하지마시고 꼭 집사시길 바랍니다.
1주택을 넘어서는 순간 많은 공부와 분석이 필요하지만 1주택은 능력껏 저지르시면 됩니다. 본생업의 생활권이면 능력범위내에서 집값을 따지거나 미래를 예측할 필요도 없습니다.
조언
아파텔은 정말 고민 많이 하시고 수요분석하시고 들어가시지 않으면 후회할수 있는 투자처입니다 개인 상황마다 너무 다르고 오피스텔로만(가구수가 늘어나서 세금이 많이나오시눈분) 사용해야하는 입장이라면 절다하지 말아야합니다 전입신고 안하는 세입자 구하기가 쉽겠습니까.
정말 공부 많이 하시고 자기 상황을 꼼꼼히 생각하세요. 주거용으로 사용하도 돼고 월세라도 받을 투자처로 상각하시면 신도림도 좋겠지만 그게 아니면 신도림운 좀 약할거 같네요. 더 오피스텔 수요가 충부한데로 알아보심이 좋지 않을까 싶네요. 정말 개인 상황에따라 달라지는게 많으니 좋고 나쁘고를 일반화 시키지 마세요.
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