마포 20억 공덕 아현 부동산 동향에 대해 알아보고 있는 마포 부동산 매입을 고려하고 있는 투자자입니다. 현재 신촌숲 아이파크 보류지 경매에 참여하려고 총알 장전했습니다. 신촌숲 조합사무실 전화 100통했는데 안받네요..ㅎㅎ 욕나왔습니다. 마포에 관심을 가지면서 다양한 임장하면서 느낀점(개인적으로 마포를 관심가지고 지켜봤고, 현재 거주중입니다)
마포 20억 공덕 아현 부동산 동향
마포가 20억을 언제 갈것인가 관심이 많습니다. 제 개인적 소견이니 너무 욕하지 마세요.잠실과 마포가 그동안 비교할만한 지역입니다. 잠실 엘리트(10년차) 구축과 비교해보면 알수 있을거라 봅니다. 불과 2개월전 엘스 아파트(30평대)가 16~18억대를 형성하다가 현재호가 18~20억입니다.
이 기간이 얼마나 걸렸다고 보시나요? 불과 2~4개월 사이입니다. 제가 판단하는 마포 20억시대는 내년 1~2월이라고 예측합니다. 그랑자이가 입주하는 시기가 3월인점이 시기적으로 맞을거 같네요.
■ 1차 상승기
기존 마포 아파트는 신축 마래푸가 대장으로 마포전체 시장을 리딩했습니다. 마래푸의 수훈은 무시할수 없죠.하지만 가격적으로는 용강신축 2단지(리버파크, 리버웰)이 치고 나가는 역할을 했습니다.
마래푸 혼자 이끌수는 없죠. 마포라는 거대한 군단이 제각기 역할이 있는거죠. 그중에 마래푸가 대장으로서 중심을 잡고 리딩 단지역할이 였다면 용강신축이 공격 역할로 맨앞 편대에 섰습니다.
그리고 공덕자이, 공덕파크자이, 아현동아이파크등이 후방편대를 이루면서 1차 상승기 편대를 이루었습니다. 그동안 마포의 상승시장을 이끌었습니다. 10억대 ~ 17억까지 공로를 인정해야 합니다.
■ 2차 상승기
19년 말부터 2차 상승을 위해서는 편대를 조정해야 할거 같습니다. 지금부터는 가미가제 특공대들이 선두를 치고 나오는 현상입니다.
먼저 신촌숲 아이파크가 대단지로서 마포 부동산에 새로운 바람을 이르켰습니다. 규제 강화로 물량이 많이 나오지 못한게 악제라기 보다 호재가 되었다고 보여지네요.
두번째 신촌숲 그랑자이가 선두에 섰습니다. 요즘 기사 내용이 모두 신촌숲 그랑자이 이야기를 많이 합니다. 연초 가격대비 현재 가격갭의 차이가 크게 나오는것은 신축에 대한 수요가 높은 탓이라 봅니다(분상제효과) 17.5억까지 치고나가면서 공격 역활을 해주고 있습니다. 조만간 18억대 거래가 나올거라 봅니다.
18억이 거래되면 18~20억 시장이 됩니다. 당분간 내년 초까지는 그랑자이가 대장역활을 하면서 이끌고 갈거라 봅니다. 그랑자이를 중심으로 공덕 더샵물량이 1건(16억)에 나왔습니다. 내년 초까지 한두개씩 물량이 나와주면서 수요를 받쳐줄거 같구요. 내년 9월에 입주하는 공덕 SK리더스뷰가 단지는 500세대 정도밖에 안 되지만 입지가 갑인 단지가 나옵니다.
내년초부터 공덕SK리더스뷰 조합원(20명내외) 조합물량이 하나 둘씩 대기하고 있습니다. 최근 15억에 나온 물건은 여럿이 붙었지만 매도자가 해외거주 하신분이며 15억에 몇군데서 붙으니 그냥 매물을 걷어드렸습니다.
내년 부동산 시장은 그랑자이와 공덕 SK리더스뷰의 이슈로 2단계 진입 20억을 다지는 시장이 될것으로 보입니다. 그리고 더 큰놈이 대기하고 있습니다. 프레스티지 자이입니다. 2021년 2월 프자가 나오면 대장을 프레스티지 자이가 이끌고 갈것으로 보입니다.
이때가 마포 부동산의 황금기가 될것으로 보입니다. 아현 뉴타운이 어느정도 완성되어가는 시기입니다.
■ 3차 상승기
2022년부터 20억이 마포의 평균싯가가 될것으로 보입니다. 20억에서 25억대를 넘어갈수 있는 모멘템이 있습니다. 아현2지구는 신축이지만 조합물건이 많습니다. 2022년 초반부터 조합물건이 작지만 하나 둘 나올것으로 보입니다. 3차 상승기의 대장은 공덕1구역이 될것으로 보입니다.
이때쯤이면 서대문구 북아현 2, 3구역이 움직이기 시작할겁니다. 두번째 아현1구역도 움직이고 있을겁니다. 하지만 아현뉴타운을 벗어난 곳입니다. 아현 뉴타운의 절대 강자 2단지가 남아있습니다. 아파트 가격이 20억이 넘어가면 재건축 움직임이 다시 일어날 단지가 빅2 단지가 있습니다.
염리 4, 5구역입니다. 이 두구역은 현재 아현뉴타운중 공덕SK리더스뷰의 입지를 제외하고 최고의 입지가 됩니다. 특히 4구역과 5구역은 어떤게 최고라고 할수 없을 정도로 초 역세권과 초학품아를 자랑하는 단지입니다. 이 두구역이 재건축이 진행되면서 3차 상승기 25억대 시기가 안착될것으로 보입니다.
마포 부동산 20억을 넘어서 25억까지는 무난해 보입니다. 강남 아파트가 평당 1억을 하고 있습니다. 하지만 마포는 평당 5천에서 6천 수준으로 신축이 진행되고 있습니다. 하지만 강북의 인프라는 강남이 따라가지 못하는 역사와 전통을 간직하고 있습니다.
이미 홍대 상권이 강남을 넘어섰습니다. 마포 아니 정확히 표현하면 공덕을 중심으로 광화문과 여의도 공덕의 일자리는 강남을 넘어섭니다. 그외 마포상암동까지 포함하면 강남일자리를 충분히 넘어서고 남습니다.
그리고 용산이 새롭게 떠오르고 있습니다. 용산국제업무지구가 완성되면 배후단지는 공덕즉 마포가 됩니다. 마포의 아현뉴타운과 북아현뉴타운은 약 3만세대가 넘는 신축으로 이루어져 있습니다.
■ 학군과 학세권
마포 학군이 형성된다고 하니깐 가장 웃는곳이 목동입니다. 당연히 위협할만한 수요가 마포입니다. 기존에 마포에서 목동으로 이동을 많이 했습니다. 지금도 움직이는 사람들이 있구요.
하지만 이제는 다르답니다. 이미 초등의 위력을 염리초가 보여줬습니다. 용강동 구축 자이1차가 최근 15억에 거래되었으며 호가 16억대로 이동중입니다. 그다음 명문초가 될만한 후보지 서강초(이미 명문), 용강초, 한서초, 아현초, 신서초, 광성초가 좋아지고 있죠.
염리초가 좋아지면서 중등이 한단계 업그레이드 되었습니다. 동도중과 숭문중 서울여중입니다. 그외 다양한 학교는 다음편... 초등과 중등학원은 거의 다 형성되었으며, 신축 건축물만 만들어지면 서로 들어오고자하는 대기수요가 많습니다.
마포학원은 마포외 서대문 용산 여의도 은평까지 수요를 흡수하고 있습니다. 당장은 아니지만 서울에서 대치 다음 마포 대흥이라는 학원가가 만들어질겁니다. 대흥 학원가는 대흥동 백범로와 독막로 라인에 이어서 북아현과 인접한 이대역 2호선라인으로 확장되어서 아현뉴타운을 둘러쌓는 학원가가 곧 5년이내 만들어질것이기 때문입니다.
그 핵심지역에 대형 학원들이 이미 자리잡고 있습니다.
신촌역 - 아현역 - 대흥역 - 공덕역 학원가 밸트가 만들어집니다.
■ 20억 단지 후보군 정리
1순위 : 앞으로 신축과 현재 호가 17억이상 아파트, 실거래가 16억이상(신축은 예상)
→ 마포프레스티지 자이, 신촌그랑자이, 공덕SK리더스뷰, 용강2인방(리버파크, 리버웰), 웰스트림(최고조망)
2순위 : 호가 15억이상, 실거래 14억이상 아파트
→ 마래푸, 신촌숲아이파크, 웰스트림, 공덕 더샵, 공덕 파크자이, 공덕자이. 마포자이 1, 2, 3차
3순위 : 호가 15억 이하 주요아파트 리딩단지 및 신축
→ 공덕시리즈, 신공덕 1차, 아현 아이파크, 공덕브라운스톤, 마포삼성, 삼성(용강, 염리), 태영까지...
대장 1~3순위 순으로 이끌어주면 나머지 단지들은 따라서 갈거라 봅니다.
마포 공덕과 아현뉴타운 중심으로 제가 임장하면서 느낀점 적어봤습니다. 그외 벗어난 지역에도 좋은 아파트가 많습니다. 같이 갈거라 봅니다.
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