1000만원 아파트 부동산 재테크에 대해서 여러가지 정보를 취합해 알려드립니다.
1000만원 아파트 부동산 재테크
수익률이 좋은 건 알겠어! 근데 다주택자는? 괜히 다주택으로 갔다가 세금 폭탄 맞는거 아니야? (양도세/종부세)
그럴 수 있습니다.때문에 중요한 것은 본인 상황에 맞는 투자를 하는 것입니다. 이 부분은 책에서 상활별 투자전략으로 자세하게 설명을 드렸으니, 오늘은 세금 걱정이 많으신 다주택자 분들(다주택을 원하는 1주택자 포함)을 위한 글을 남기겠습니다.
만약 본인이 1주택자인데, 괜히 다주택으로 갔다가 세금 중과로 인해 묶일 것이 걱정되신다면? 1주택자는 본인 상황에 맞게 2개 중 하나를 선택하시면 됩니다.
일시적 1가구 2주택 갈아타기
vs
다주택자의 길로 들어서기
각각의 장,단점은 명확합니다.
일시적 2주택은 세금 측면에서 가장 우수합니다.
현재 보유한 1주택을 비과세 받으면서 상급지로 갈아탈 수 있는 환경이라면 이 전략을 택하는 것이 좋습니다. 그런데 만약 내가 아무리 열심히 벌어도 상급지로 갈아타는 게 불가능할 것처럼 느껴진다면 다른 투자 방법을 고민하셔야 합니다.
다주택자로 들어섰을 때(2주택 부터)는 세금 계산을 잘 하셔야 합니다. 물론 세금 전문가가 아니기 때문에 각각의 세금 문제에 대해 솔루션을 드릴 수는 없지만, 본인 현재 주택의 매도 시점과 전략을 먼저 잘 짜보실 것을 추천드립니다.
만약 1주택이 똘똘한 아이라 갈아탈 필요도 없고, 계속 보유할 생각이라면 투자를 망설일 이유가 없습니다. 어차피 양도세 중과라고 하는 것은 집을 팔 때 나오는 세금인데 팔 생각이 없으니 나올 세금도 없기 때문입니다.
그런데 만약 현재 1주택이 똘똘하지 않아 갈아타고 싶은 마음이 있다면 계산기를 잘 두르려야 합니다. 지금은 일단 다주택의 길로 발만 들여놓아도 일단 4년이 묶인다고 생각해야 하기 때문입니다. 현재 1주택을 비과세 받기 위해서는 2년(2주택의 일반과세가 되는 2년 후) + 2년(최종 1주택이 된 후 2년 보유/거주해야 비과세) 이기 때문에 그렇습니다.
물론 이것도 조정지역이냐 비조정지역이냐에 따라 조금씩 달라지겠지만, 큰 틀에서는 4년 동안 현재 1주택을 매도할 계획이 있는가 없는가로 구분을 하시면 됩니다.
종부세에 대해서는 이전 글에도 잠깐 설명을 드렸는데, 실제 계산기를 두드려보면 별로 걱정할 필요가 없으신 분들이 더 많을 겁니다. 시가로 19억 상당 (예를 들어, 서울 12억 + 김해 4억 + 거제 1.5억 + 군산 1.5억)이라고 했을 때 재산세와 종부세 합쳐서 1,200만 원 정도 나옵니다.
이 정도 세금 역시 공동명의로 되어있거나, 법인 물건이 껴있다면 아예 나오지 않을 수도 있는 것이죠.
그러니 종부세가 걱정이시라면 우선적으로 공동명의로 세금 절세가 가능한지 법인 투자로 가능한지 (법인 종부세는 2채까지는 3프로 , 3채부터 6프로 그냥 간단하게 이렇게 생각하시면 편합니다)
이런 것들을 미리 계산해보시고 실익이 남는다는 확신이 있을 때 투자를 하시면 됩니다.
취득세 중과 문제
취득세 내고 나면 뭐 남는거 있어? 명의 꽉차면 못 하는거 아니야? 잘 아시다시피 2주택부터는 취득세가 중과됩니다. (쉽게 이해하기 위한 %로 말씀드립니다)
1주택자가 조정지역에 1주택을 추가하면 8% 비조정지역에 1주택을 추가하면 1%
2주택자가 조정지역에 1주택을 추가하면 12% 비조정지역에 1주택을 추가하면 8%
3주택 이상이 비조정지역에 1주택을 추가하면 12% 이렇게 입니다.
자, 그럼 여기서는 3가지 해법이 있습니다.
공시가 1억 이하 투자
vs
법인 투자
vs
취득세 감수 투자
개인적으로 이것저것 다 떼고 나면 공시가 1억 이하 투자가 가성비가 제일 좋다고 생각합니다. 공시가 1억 이하를 2년 ~ 4년 보고 투자를 하시면 됩니다. 그리고 일반과세로 매도를 하시면 되죠. 현재 가지고 있는 주택을 팔 일이 없다면 양도세 중과 등의 이슈도 전혀 없습니다.
특히 지방의 공시가 3억 이하 주택은 양도세 중과에서도 배제되기 때문에, 그냥 일반과세로 매도하신다고 생각하면 됩니다. 중과 없이 매도한다면 세금이 생각보다 크지 않습니다. 7천 버는데 2천 정도는 세금 낼 수 있는거 아닌가요?
법인 투자 또한 마찬가지입니다.
가끔 월 운영비를 걱정하시는 분들 계신데, 월세랑 기장료 그리고 기타 비용 빼도 투자 1건으로 벌어드리는 수익이 훨씬 크다고 생각합니다. 이 또한 구더기 무서워서 장 못담그는 것이죠.
이것도 저것도 걱정되고 싫다면 그냥 취득세 감수하고 8프로든 12프로든 내고 투자하면 됩니다. 초투가 많이 들어가긴 하지만 확실히 오를 물건이라면 이것도 괜찮은 방법입니다.
예를 들어 법인 기준으로 3억짜리 아파트를 사서 5억에 매도를 한다면 [취득세 + 양도세]가 대략 9천만 원 정도 나옵니다. 취득세 때문에 투자금이 많이 묶인다는 단점은 있지만 확실히 오를 물건이라면 이런 방법도 충분히 가능한 것이죠. 2년에 1억 정도는 벌 수 있다는 이야기입니다.
투자의 위험성
좋아 그래, 알겠어 그럼 그냥 지방 아무데나 막 투자해? 떨어지면 어떡하냐고!! 사실 가장 중요한 내용이 이것입니다. 절대 아무데나 투자해서는 안되죠. 그래서 7차 필터링 과정에 대해서 설명을 해드리고 있습니다. 투자에 절대라는 것은 없지만, 잃지 않을 투자를 할 자신이 있습니다. 이 7차 필터링 과정만 제대로 거친다면 말이죠.
간단히만 설명을 드리겠습니다.
1차 필터링 : 인구/세대수
기본 인구가 20만 이상인 도시 중에 인구수와 세대수가 늘고 있거나, 인구수가 줄고 있더라도 세대수는 여전히 늘고 있는 지역을 추천드립니다.
2차 필터링 : 수요와 공급
수요 = 미분양 + 청약경쟁률
공급 = 입주물량 + 인허가물량
사실 가장 기본이 되는 개념입니다. 지방은 입주물량과 수요만 제대로 분석을 해도 떨어질 지역에 투자할 확률은 낮다고 생각합니다.
3차 필터링 : 매매/전세 지수 분석
해당 지역을 '언제'사야 하는지를 분석합니다.
언제가 가장 저렴한 구간이고, 다른 지역에 비해서 얼마나 더 올랐고, 덜 올랐는지를 판단합니다. 이 지수는 2차 필터링과 밀접한 관련이 있습니다.
4차 필터링 : 지역간 비교
모든 필터링 과정 중 제일 중요한 부분입니다.
결국 모든 아파트는 자신이 가진 가치에 맞게 평균 회귀하게 되어 있는데, 이 과정을 통해 진짜 다른 지역과 다른 아파트에 비해 저평가되어있는지를 판단할 수 있기 때문에 이 필터링 과정은 투자자 뿐만 아니라 실수요자도 반드시 아셔야 하는 개념입니다.
5차 필터링 : 가격과 분위지도
4차 필터링까지 끝나면 '향후 오를 지역'이 나옵니다. 그 다음은 그 지역 내에서 '어떤 아파트'를 투자해야 하는 지를 분석하는 과정입니다. 일단 지역의 동단위 가격과 분위지도를 분석해 지역의 급지를 매기는 과정이 5차 필터링입니다.
6차 필터링 : 학군과 상권
서울/수도권과 다르게 지방은 직주근접의 가치가 상대적으로 약합니다. 대신에 입지에서 학군의 중요성이 조금 더 높죠. 6차 필터링에서는 5차 필터링을 통해 구분지었던 급지에 실제로 학군과 상권이 잘 형성되어있는지를 매칭해보면서 실거주 만족도가 높은 좋은 지역과 아파트를 선정하는 과정을 담았습니다.
7차 필터링 : 내 투자금에 맞는 아파트 단지 찾기
아무리 좋은 아파트여도 내가 투자하지 못하면 못 먹는 감일 뿐이죠. 결국은 수 많은 아파트 중 내 투자금에 들어오는 가장 똘똘한 아이를 고르는게 중요합니다. 그 과정을 7차 필터링을 통해 거치는 것이죠.
지방 투자는 위험하지 않을까
일자리도 부족하고, 인구도 계속 빠져나가는데? 지방을 하나의 시장으로 보지 않습니다. 지방이라고 다 안 오르는 것이 아니라, 오르는 지역도 있고 내리는 지역도 있을 것입니다. 왜냐하면 각 도시마다 사이클이 전부 다르기 때문입니다.
부산과 대구의 사이클이 다르고
대전과 대구의 사이클도 다르며
대구와 포항의 사이클도 전혀 다릅니다.
그럼 중요한 것은 이렇게 다르게 움직이는 사이클의 원리를 제대로 이해하는 것입니다. 이 사이클만 제대로 이해하면 앞으로 오를 지역만 골라서 투자할 수 있기 때문입니다. 그래서 지방이 떨어진다고 해서 모든 지역이 떨어지는 것이 아니라, 그 중에서 오르는 지역도 있고 떨어지는 지역도 있다고 보는게 맞다고 생각합니다.
제가 생각했을 때 향후 2년 간 떨어질 일이 없는 지역들입니다.
[김해, 창원, 거제, 목포, 전주, 구미, 진주 등]
당분간 조정을 받거나 하락장이 와서 2~3년 후에 주목해야할 지역들입니다.
[대구, 대전, 세종, 순천, 여수, 광양 등]
그냥 생각나는 지역들만 적은 것이기에 왜 여기는 빠졌어요? 이렇게 물어보신다면.. 모든 지역을 답해드릴 수 없음을 조금만 이해해주셨으면 좋겠습니다.
뭐 예를들어 천안아산의 경우 당분간은 오를 것 같지만 입주물량이 많은 23년과 24년을 잘 견디는지를 보고 그 이후에 더 좋은 장이 왔을 때 투자한다던가 포항의 경우 법인으로 1~2년 단타 후 매도 후 향후 입주장을 봐야하는 지역이라던가
이렇게 지역마다 다 전략이 다를 수 있습니다. 이건 투자를 하려는 시점의 상황을 전국적으로 모니터링을 해봐야 아는 것이죠. 제가 전문가도 예언가도 아니기 때문에 제 생각이 무조건 맞을거라는 이야기도 아닙니다.
다만 투자는 살아 움직이는 생물이기 때문에 그 때 그 때 상황에 맞게 대처해야 하고, 그 기본적인 사이클의 원리는 이해를 하고 있어야 함을 말씀드리고 싶은겁니다.
다시 한 번 강조하지만 지방이라고 다 같은 지방은 결코 아닙니다. 그렇기 때문에 향후 2~4년 간 지방 투자를 통해 오르는 지역만 투자를 할 수 있다고 생각하는 것이고, 이를 통해 불린 자금으로 서울/수도권 조정장이 온다면 그 타이밍에 더 좋은 상급지 투자처를 알아보는 전략이 좋다고 보는 것입니다. 투자금이 없다고 손만 빨고 있는 것이 아니라요.
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